В досужих рассуждениях о Черногории отчетливо прослеживаются две диаметрально противоположные точки зрения. Одним «экспертам» страна кажется… скажем так, несколько неухоженной, и они вдохновенно ругают местных жителей за их стойкую индифферентность к обустройству собственного (а заодно и гостевого) быта. Другие, наоборот, отмечают исключительно голубые флаги пляжей и превозносят аборигенов за откровенное невмешательство в первозданную природу. Но и те и другие отдают должное умопомрачительный красоте и девственности местных ландшафтов. Недаром списки прикупивших «кусочек рая» чуть ли не ежедневно пополняются новыми звездными именами: «великий и ужасный» Абрамович, сладкая голливудская парочка Брэд Питт и Анджелина Джоли, ныне опальный московский мэр с супругой, теннисистки Серена и Венус Уильямс, Михаэль Шумахер, Артемий Троицкий… Чем вызван такой стойкий интерес? Кредитов, в отличие от той же Турции, нет, цены на уровне кипрских, инфраструктура развита недостаточно, масштабных инвестиционных проектов вроде не наблюдается… Все эти вопросы мы задали управляющему партнеру, руководителю департамента зарубежной недвижимости компании «Городской дом недвижимости» Анастасии Рыбочкиной.

Анастасия, как получается, что за черногорской недвижимостью такая гонка?

Хочу отметить - за качественной недвижимостью. СтОящие предложения действительно уходят моментально. Сейчас на рынке реализуется не так много хороших проектов, при этом часть их заморожена либо там нет разрешения на строительство. Дело в том, что местный рынок только поднимается. Девелоперы в основном предлагают непривычный для наших соотечественников продукт: небольшие дома квартир на двадцать, ни внутренней территории, ни бассейна. А мы уже привыкли к тому, что в жилом комплексе должна быть собственная инфраструктура: и бассейн, и сауна, и ресторан, и даже бизнес-центр. А таких проектов в Черногории можно счесть по пальцам. Но все же следует отметить, что сейчас девелоперы ориентируются на русского покупателя, поэтому на рынке появляются качественные объекты, с большими метражами, инфраструктурой и т.д.

В той же Болгарии полно комфортабельных комплексов, а цены в два раза ниже...

Я бы не стала сравнивать эти страны. Безусловно, в Болгарию вложены большие деньги, там построены действительно качественные объекты, но, во-первых, климат уже не тот - не средиземноморский, а во-вторых, болгары как иностранцы еще не научились себя вести: приезжаешь, чувствуешь - совок. В Черногории, даже несмотря на отсутствие европейского сервиса, совсем другая ситуация. Главное - поистине уникальные природные и климатические условия. Там вообще нет зноя, который устанавливается в июле-августе на большей части курортов. Влажности такой нет. В местном воздухе, замешенном на трех компонентах - морском, альпийском и континентальном, с октября по апрель наблюдается повышенная концентрация озона, что особенно полезно для людей, страдающих легочными заболеваниями. А черногорские пейзажи дадут фору не только болгарским, но и большинству средиземноморских вообще. К тому же там очень комфортно психологически - значительная часть местного населения владеет русским, да и сербский язык очень близок по звучанию с нашим. Я уж не говорю о бесконечном разнообразии вариантов отдыха. Одним словом, это гораздо более престижное место.

То есть природа и климат Черногории настолько уникальны, что заставляют забыть об отсутствии рынка и масштабной инфраструктуры?

Удивительно, но факт: несмотря на все жалобы («то не так, это не эдак, отелей мало, сервис отсталый…») - покупают! Не на Кипре, не в Турции, не в Греции - здесь покупают! Голливуд едет: Брэд Питт тут снимался недавно, теперь подбирает себе недвижимость. Каждый уголок этой земли уникален. Даже невозможно сказать, где лучше. Какие у них города - безумной красоты, тот же мусульманский Ульцин… А у границы с Албанией есть совершенно потрясающее место, абсолютно свое, не похожее на Черногорию в целом - река и остров Адабаяна. Или другая часть побережья - Боко-Которская бухта, на которую открываются невероятно красивые виды со стороны городов Котор и Герцег Нови. В районе полуострова Луштицы встречаются такие диковатые уголки, со своим неповторимым колоритом. И в этих уединенных местечках осталась возможность строить близко к морю. Правда, сейчас идет масштабная скупка земель, не исключено, уже лет через пять-десять все изменится. А пока есть спокойная марина, откуда можно ходить на яхте в Хорватию. Два обалденных пляжа, практически пустых - людей там немного, массового потока туристов нет, заезжает только тот, кто знает. Мне больше всего эти пляжи понравились: какое там море… А горы, леса… потрясающе! И от глаз подальше. Опять же местные таверночки с вкусной едой… А если вам нужна тусовка и ночная жизнь, то это, конечно, Будва. Черногория - развивающаяся страна, и здесь каждый что-то новое для себя открывает, потому что отдых на классических курортах уже приелся.

А чем там можно заняться, кроме водных видов спорта?

Развлечений очень много. Конечно, в первую очередь это горы - рафтинг, альпинизм, прыжки с тарзанки, сафари на джипах. Каньон Тара - второй в мире по глубине после Большого в Колорадо. Есть несколько горнолыжных курортов с серьезными трассами. Сезон держится до пяти месяцев, хотя кое-где снег и летом не тает. Безумное количество горных озер, где особенно любят отдыхать местные. Начинает развиваться экотуризм - очень модное сейчас направление. Всех, кто хочет познакомиться с национальным колоритом, приглашают пожить в этноселах в горах. Местные деревни до сих пор обитаемые: маленькие-маленькие домики, напоминающие будки, земляной пол, отопления нет, вода из скважины, одним словом, как в палатке. А местные живут и радуются. Впрочем, и многим туристам по душе такой отдых: горы, озера, просторные пастбища, где резвятся лошади - удивительно красиво. К тому же Черногория не остров (в отличие от Кипра) - рядом Албания, Хорватия, Сербия, Македония, которые можно посетить абсолютно спокойно, без визы, на пароме из города Бар доплыть до Италии. Или пройти вдоль побережья на яхте. Марин маленьких очень много, и везде, где мы проезжали (а мы проехали от Албании до Хорватии каждый пляж) все они свободные, в отличие от других популярных курортов. В Игало, главной здравнице Черногории, есть SPA-курорт с лечебными грязями.

Идет ли строительство в горной местности?

В горах основная проблема - коммуникации. А именно, там нет водопровода, под воду приспособлены специальные резервуары типа бункеров, канализация тоже не центральная, надо вызывать машину. Некоторых наших это отпугивает. А вот того же Шумахера, у которого дача в Иголо, не смутило. Но возможности для развития есть. Район Скадарского озера востребован уже сейчас, правда, пока туда устремили свой взор инвесторы из Великобритании. Англичане обозначили свое присутствие и в горнолыжных проектах - в районах гор Ловчен и Колашин. На последней намечено создать грандиозный дорогой курорт, аналогичный Куршевелю. Правда, пока строительство не ведется, поскольку нет утвержденного генерального плана, глобально осваивается только побережье. Потому что все равно основной покупатель - россияне. Хотя в Черногорию устремились англичане, немцы, норвежцы, однако русские прочно держат первые позиции. Наши регионы, например, очень хорошо покупают. И что показательно: здесь ждут русских инвесторов и хотят больше строить под их запросы.

А какие условия для этого созданы?

И инвестиционный климат, и налогообложение весьма привлекательны, на сегодняшний момент даже привлекательней, чем после запланированного в 2012 году вступления в ЕС. Сейчас идет подготовка к этому событию, адаптируется законодательство. Например, недавно принят закон, разрешающий при покупке недвижимости передавать землю в собственность (раньше ее давали в аренду), отменена необходимость оформления недвижимости на юридическое лицо. Очень щадящее налогообложение. Правда, налог при покупке увеличен с 2% до 3%, но по сравнению с прочими странами это очень даже неплохо. Кстати, и затраты на оформление документов при покупке гораздо менее значительные, чем в других местах.

Как обстоят дела с арендой?

Если вы хотите снять жилье, следует учесть, что в сезон, с апреля по октябрь, хороших вариантов уже не встретите. Найти квартирку далеко от моря, за копейки, конечно, можно, но о чем-то приличном следует позаботиться заранее. Для тех, кто интересуется арендным бизнесом, варианты следующие. Покупая недвижимость напрямую у застройщика, можно заключить договор гарантированной аренды (на 2-5 лет) и получать 5% от стоимости. Но если найти постояльцев самостоятельно, прибыль может составить и 15%, и 20%, и тогда за сезон вы заработаете гораздо больше. Правда, это хлопотно. Компромисс - сдавать через московскую компанию.

А московские компании не накручивают?

Всякое, конечно, бывает, но много этим все равно не заработаешь. Если фирма ориентирована на вторичное обращение, она не будет стремиться урвать на клиенте, который рано или поздно поймет, что сделка обошлась ему дороже, чем могла бы. Во всяком случае, мы так не работаем. Невыгодно рисковать репутацией - касается ли это аренды или продажи. Наша компания также не связывается с проектами, где нет разрешительной документации или плохое качество строительства. Мы даже не берем на реализацию неготовые объекты, если есть малейшая вероятность заморозки строительства. Ждем, пока дом возведут под крышу, начнется внутренняя отделка, и только после этого начинаем продажи. Я, например, не понимаю, как можно продавать замороженные объекты, которые стоят по несколько лет.

Разве люди, прежде чем купить, не стремятся лично проследить за ходом работ?

Есть такая хитрость: строительный сезон летом заканчивается и глобальные стройки не ведутся. Поэтому если на площадке стоит кран, продать очень легко: привезти клиента и пообещать, что вот-вот все будет готово, дело за малым - «выбирайте вид из окна». Есть риелторы, которые идут на это за большие комиссионные.

Сформировались ли у покупателей какие-либо территориальные предпочтения?

Цены в Черногории достаточно высокие, достигают уровня кипрских. Более дешевая недвижимость располагается ближе к Албании, однако наши не особенно туда едут. Есть отдельные комплексы, в Петроваце например - этот курорт любят, зато и цены там держатся. А самое популярное место - Будванская Ривьера. Россияне предпочитают там и отдыхать, и покупать.
Самое главное, что рынок Черногории развивающийся. На сегодняшний день нет другой страны, которая движется такими ударными темпами. Да, есть Тунис, Турция, но они никогда не дорастут, например, до уровня современного Кипра. А вспомните тот же Кипр лет пятнадцать назад… Так вот, подобный потенциал есть у Черногории. Инвестируя сюда, мы все можем стать игроками этого рынка. И уже совсем скоро получить вдвое больше.

Анастасия Рыбочкина, партнер компании Городской Дом Недвижимости,
руководитель департамента зарубежной недвижимости GDN property.